Casa la gri este expresia care descrie o locuinta aflata intre stadiul de structura (la rosu) si finisajele finale (la cheie). In randurile de mai jos explicam, pe intelesul tuturor, ce include acest stadiu, cum se bugeteaza in 2025, ce riscuri implica si ce obligatii legale trebuie bifate. Vei gasi repere de cost, timpi de executie si liste utile pentru a planifica realist urmatorii pasi ai proiectului tau.
Ce acopera exact stadiul de “casa la gri” si cum se delimiteaza de “la rosu” si “la cheie”
In practica din Romania, “casa la gri” inseamna ca structura este finalizata (fundatii, elevatii, cadre/grinzi/stalpi sau zidarie portanta, plansee), anvelopa exterioara este inchisa (ziduri, acoperis montat, in multe cazuri si tamplarie exterioara instalata), iar instalatiile principale sunt trase, dar nu sunt puse in functiune si nu s-au realizat finisajele. Spre deosebire de “la rosu”, unde ai doar structura si inchiderile exterioare brute, “la gri” adauga tencuieli interioare, sape, instalatii electrice si sanitare trase pe pozitii, hidroizolatii esentiale si, adesea, termosistemul exterior fara stratul final de decor. Fata de “la cheie”, lipsesc finisajele (pardoseli, placari ceramice, vopsitorii), obiectele sanitare, prizele si intrerupatoarele montate, corpurile de iluminat, precum si echipamentele de climatizare si punerile in functiune.
Pe piata din 2025, pentru case individuale de 100–160 mp utili, multi antreprenori includ in “la gri” si montajul ferestrelor cu geam termoizolant (de regula tripan), insa nu intotdeauna si termosistemul complet. Aceasta varianta ofera un echilibru intre controlul calitatii elementelor critice si flexibilitatea owner-ului de a personaliza finisajele ulterior. Pentru a evita confuziile, cere mereu deviz pe capitole si listeaza exact ce intra si ce nu intra, cu cantitati si specificatii tehnice.
Etapele tehnice uzuale incluse in varianta “la gri”
Stadiul “la gri” se defineste printr-un set de lucrari care asigura integritatea structurala, etanseitatea la intemperii si pregatirea pentru finisaje. Chiar daca exista diferente de la proiect la proiect, pachetele standard pe piata tind sa fie asemanatoare.
Elemente incluse standard:
- Structura finalizata: fundatii, elevatii, cadre/zidarie portanta, plansee, scari structurale, conform proiectului de rezistenta si normativelor seismice in vigoare (de ex., P100 actualizat).
- Acoperis montat: sarpanta sau structura metalica, invelitoare (tigla metalica sau ceramica), sistem pluvial (jgheaburi si burlane) si accesoriile de etansare.
- Inchideri exterioare si compartimentari: zidarie pereti exteriori si interiori, goluri pentru tamplarie, eventual termosistem montat fara strat decorativ.
- Instalatii trase pe pozitii: trasee electrice (tubulatura, doze), trasee sanitare (alimentare si canalizare), instalatii termice (tevi pentru incalzire, distribuitoare), fara obiecte si fara punere in functiune.
- Pregatiri pentru finisaje: tencuieli interioare, sape, glafuri brute, hidroizolatii in bai si pe terasa, precum si eventuale corectii de planeitate.
Unii antreprenori includ tamplaria exterioara cu geam termoizolant si usa de intrare, factori esentiali pentru protejarea lucrarilor interioare. Routerele pentru ventilatie mecanica cu recuperare de caldura nu sunt, de regula, montate la gri, dar traseele pot fi pregatite. Verifica atent listele de cantitati si urmariti ca solutiile tehnice sa fie compatibile cu performanta energetica vizata (nZEB sau mai sus).
Costuri si bugetare in 2025: repere realiste si structura cheltuielilor
In 2025, pentru o casa la gri in Romania, intervalele uzuale comunicate de executanti se situeaza intre aproximativ 450 si 700 euro/mp construit, in functie de zona, complexitatea structurii, sistemul de acoperis, dificultatea terenului si specificatiile instalatiilor. Pentru o casa de 130 mp construiti, un buget orientativ la gri poate varia intre 58.500 si 91.000 euro, fara a include proiectarea, taxele, bransamentele si amenajarile exterioare. Comparativ cu perioada 2019–2021, piata din 2024 a ramas la un nivel de costuri superioare, iar in 2025 executantii raporteaza in continuare presiuni pe pret din cauza manoperei si a materialelor premium. Conform informatiilor agregate din comunicate INS si Eurostat publicate in 2024, costurile din constructii s-au stabilizat fata de varfurile din 2022, dar se mentin peste media pre-pandemie, aspect resimtit direct in ofertele pentru “la gri”.
Factori majori de cost in 2025:
- Structura si betonul: fundatiile si elevatiile pot reprezenta 15–25% din buget, crescand la terenuri dificile sau la structuri cu subsol.
- Acoperisul: de la 8–15% din buget, in functie de geometrie, tipul invelitorii si accesoriile de etansare/ventilare.
- Tamplaria exterioara: ferestrele tripan si usa de intrare pot insuma 6–12% din total, functie de suprafete si performanta (Uw, g, control solar).
- Instalatii trase: 10–18% pentru electrice, termice si sanitare la nivel de infrastructura, fara echipamente finale.
- Tencuieli si sape: 10–16% din buget, incluzand corectii de planeitate si hidroizolatii de baza.
Recomandarea este sa adaugi o rezerva de 7–12% pentru diferente de cantitati si detalii neprevazute, mai ales cand proiectul nu este complet detaliat pe executie.
Obligatii legale, receptii intermediare si rolul institutiilor
Chiar daca te opresti la gri, proiectul ramane supus cadrului legal: Autorizatia de Construire, proiectele de specialitate semnate de verificatori atestati, desemnarea dirigintelui de santier si a responsabilului tehnic cu executia, jurnalul de santier si cartea tehnica a constructiei. Inspectoratul de Stat in Constructii (ISC) poate verifica santierul, iar documentele trebuie pastrate riguros. Ministerul Dezvoltarii (MDLPA) si normele tehnice nationale (de exemplu P100 pentru antiseism, NP si C pentru instalatii) stabilesc cerintele minime. Receptia la terminarea lucrarilor “la gri” este, de fapt, o receptie partiala sau pe faze determinante; receptia finala a investitiei se face “la cheie”.
Documente esentiale pe care sa le urmaresti:
- Autorizatia de Construire valabila si afisata pe santier, impreuna cu panoul de identificare.
- Proiectul tehnic si detaliile de executie (arhitectura, rezistenta, instalatii), semnate de proiectanti si verificatori atestati.
- Contracte si declaratii de conformitate pentru materiale (de exemplu, otel beton, beton, termoizolatii, tamplarie).
- Jurnalul de santier si procesele-verbale pe faze determinante (armare, turnare, hidroizolatii, probe de presiune la instalatii).
- Cartea tehnica a constructiei cu centralizator pe capitole, care se completeaza pe parcurs, nu la final.
Respectarea acestor cerinte reduce semnificativ riscul de neconformitati la receptia finala si asigura trasabilitate pentru interventii ulterioare.
Eficienta energetica si alinierea la cerintele nZEB si politicile UE
Chiar daca stadiul “la gri” nu include finisaje, deciziile critice pentru performanta nZEB se iau acum: grosimea si tipul izolatiei, puntea termica la cofraje si stalpi, calitatea montajului tamplariei, pregatirea pentru ventilatie mecanica, orientarea si protectiile solare. Conform cerintelor nationale nZEB in vigoare si directivelor europene (EPBD – Directiva privind performanta energetica a cladirilor, promovata de Comisia Europeana), cladirile noi trebuie sa atinga niveluri ridicate de eficienta si sa integreze surse regenerabile. Optiunile corecte la “gri” reduc costul total de proprietate si cresc confortul.
Masuri pregatitoare recomandate in faza “la gri”:
- Corectarea puntii termice la centuri, stalpi si buiandrugi cu termoizolatie adecvata si detalii de montaj verificate.
- Alegerea tamplariei cu coeficient Uw sub 1,1 W/m2K si sticla cu control solar acolo unde e expunere mare la sud/vest.
- Rezervarea traseelor si niselor pentru ventilatie mecanica cu recuperare, chiar daca echipamentul se monteaza ulterior.
- Etanseizarea straturilor la acoperis si la ferestre (benzi, membrane, spume certificate) pentru a atinge rate de infiltrare scazute.
- Plan pentru surse regenerabile: copex si rezervari pentru fotovoltaice, cablaj pentru pompa de caldura, drenaj pentru condens.
Aceste detalii sunt mult mai economice de implementat la “gri” decat dupa finisaje. In plus, un design coerent scade sarcina sistemelor HVAC si imbunatateste scorurile din certificatul de performanta energetica.
Controlul calitatii pe santier: verificari si teste care nu trebuie sarite
Stadiul “la gri” permite verificari vizuale si functionale care devin dificil sau costisitor de realizat dupa finisaje. Dirigintele de santier ar trebui sa planifice receptii pe faze determinante si sa documenteze foto fiecare etapa. Testele de presiune la instalatii si verificarile de planeitate reduc riscul de refaceri ulterioare. Calitatea tencuielilor si a sapelor influenteaza direct consumul de finisaje si aspectul final.
Checklist minim de verificare la “gri”:
- Planeitatea sapelor si verticalitatea peretilor, tolerante confirmate cu rigla de 2 m si nivele laser.
- Probe de presiune pentru instalatia de apa rece/calda si etanseitate pentru canalizare, cu procese-verbale.
- Continuitatea sistemelor de hidroizolatii in bai, la terasa, la strapungeri si la jonctiunea cu tamplaria.
- Calitatea montajului tamplariei (spuma, benzi, ancore), verificand daca este in planul izolatiei.
- Detalii ale acoperisului: contrasipci, folii anticondens, ventilatie la coama/e, etansari la strapungeri.
Fotografierea detaliilor ascunse (trasee in pereti si sape, imbinari, lipituri) este o investitie minima care poate salva costuri semnificative daca apar defecte post-ocupare.
Riscuri frecvente si cum le gestionezi eficient
Principalul risc la “gri” este ambiguitatea: doua oferte pot include lucrari diferite sub aceeasi denumire. Al doilea risc tine de protectia la intemperii; daca tamplaria si termosistemul nu sunt montate, umiditatea poate degrada tencuielile si sapele. Un alt risc este cash-flow-ul proiectului: intreruperile lungi intre “gri” si finisaje aduc costuri suplimentare. In fine, multi proprietari subestimeaza efortul de coordonare a furnizorilor pentru faza de finisaje si puneri in functiune.
Capcane de evitat la “gri”:
- Devize nealiniate: cere liste pe cantitati, specificatii si repere comerciale minime, nu doar denumiri generice.
- Lipsa protectiei: daca ramai fara tamplarie montata, previno infiltratiile cu inchideri provizorii si ventilare corecta.
- Nedimensionarea bugetului: include rezerva de 7–12% si costuri conexe (proiectare, taxe, bransamente).
- Ignorarea documentatiei: fara procese-verbale si poze pe faze, remedierea ulterioara devine lenta si scumpa.
- Neserios in calendar: blocheaza in contract termene, penalitati si conditioneaza platile de verificari pe faze.
Un management ferm al acestor riscuri iti pastreaza controlul asupra calitatii si a banilor pana la “cheie”.
Cand are sens sa opresti la gri si cand merita sa mergi direct la cheie
Oprirea la “gri” are sens atunci cand vrei sa personalizezi intens finisajele, cand dispui de furnizori proprii pentru pardoseli, bai si iluminat sau cand vrei sa esalonezi cheltuiala in 2–3 transe pe 12–18 luni. Este utila si cand piata materialelor are volatilitate, permitandu-ti sa astepti oferte mai bune la finisaje. In schimb, mersul direct la “cheie” cu un singur antreprenor general scurteaza durata totala si reduce interfetele intre echipe, dar cere o definire mai rapida a tuturor optiunilor.
Ca repere de timp in 2025, pentru o casa de 120–150 mp: “la rosu” poate dura 6–10 saptamani in functie de vreme si logistica, iar trecerea la “la gri” mai adauga adesea 8–14 saptamani (tencuieli, sape, instalatii, tamplarie, acoperis complet). In total, 4–7 luni este un interval des intalnit, cu diferente mari in functie de complexitate si sezonalitate. Din perspectiva costurilor, multi proprietari raporteaza economii de 5–10% cand gestioneaza singuri finisajele, dar doar daca au timp, disciplina si acces la oferte bune. Daca nu, fragmentarea pe multi furnizori poate anula economiile prin costuri de coordonare si refaceri.
Institutiile si sursele utile raman ISC (control si conformitate), MDLPA (normative si cadrul tehnic), precum si INS/Eurostat pentru a monitoriza dinamica costurilor in constructii. Chiar daca cifrele s-au asezat fata de varfurile inflatiei din anii precedenti, in 2025 bugetarea prudenta si documentarea riguroasa fac diferenta dintre un proiect reusit si unul complicat.
